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　　房地產營改增之初，國家為了平衡財政入庫，在財稅[2016]36號文中規定，房地產開發企業銷售不不動產，在一般征收的情況下，需要按照預收款3%預繳增值稅。但是，隨著現在國家不斷加強房地產宏觀調控的情況下，很多房地產開發公司的利潤率已經大大縮減，很多房地產公司出現了按照預收款3%預繳的增值稅遠遠大于正常銷售房屋按照銷項稅-進項稅應該繳納的增值稅，甚至有些開發項目銷項稅額已經和進項稅額倒掛，正常不僅不需要繳納增值稅，還出現了留抵進項稅的問題。

　　按照國家政策規定，留抵進項除有特殊規定外(比如《國家稅務總局關于辦理增值稅期末留抵稅額退稅有關事項的公告》(國家稅務總局公告2019年第20號))，其他留抵進項稅是不退稅的。但是，對于預繳的增值稅，既然是預繳，多于納稅人實際應該繳納的增值稅，就應該退還給納稅人。但是，目前，對于房地產預繳增值稅出現多交情況，現實中很難辦理退稅。

　　針對這個問題，在國家沒有明確規定前，房地產開發企業在資金鏈越來越緊張的情況下，也是想盡一切辦法去應對。總體來看，目前有幾種方式：

　　1、預售房時，不開具不征稅的預收款發票，直接按正常9%的稅率開具發票，不進行增值稅預繳。由于進項稅大于銷項稅，不需要繳納增值稅。等到銷項稅大于進項稅時才納稅;

　　2、由于系統有預警，房地產開發公司預收款不預繳增值稅，稅務機關不同意。但預繳了到最后實際多繳了，又遲遲不明確能否退。因此，大家想到了另外一個文件《國家稅務總局關于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》(國稅發[2004]112號)：對納稅人因銷項稅額小于進項稅額而產生期末留抵稅額的，應以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。那房地產公司是否可以這么操作，對于預收款正常進行預繳增值稅申報，但當月申報了卻不繳納，形成欠稅。這樣，待下個月申報時，用進項留抵稅額抵減的上個月欠稅，這樣來解決。唯一的問題就是產生一點滯納金的成本。

　　對于第二種方法，稅務機關是否認可呢?目前我們搜索到有兩種不同的觀點：

　　不同意的觀點：河北省稅務局(原文鏈接https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=78b2f69eccad4c27967827f6e6da6d6c)

　　房地產進項留抵稅額是否可以抵減增值稅預交稅款欠稅

　　問題內容：我公司為房地產開發企業，目前處于預售階段，按實收款申報增值稅預交稅款，因公司資金周轉困難，難以按時繳納稅款，請問我司是否按照《國家稅務總局關于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》(國稅發[2004]112號)規定，用進項留抵稅額抵減增值稅預交稅款欠稅。

　　答復機構：河北省稅務局

　　答復時間：2021-08-11

　　答復內容：根據《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答(之二)》的規定：

　　七、關于房地產開發企業增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款問題

　　房地產開發企業的增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款。

　　例如：2016年8月，某適用一般計稅方法的房地產開發企業取得不含稅銷售收入1000萬元，應當預繳增值稅30萬元，當月該公司留抵稅額50萬元。此時，該公司應當繳納預繳增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續留抵，而不允許以留抵稅額抵減預繳稅額。

　　在納稅申報上，當月有留抵稅額時，《增值稅納稅申報表》主表第24行“應納稅額合計”為0，第28行“分次預繳稅額”也為0，可見不能相互抵減。

　　在會計處理上，預繳的增值稅一般在“應繳稅費—未繳增值稅”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應繳稅費—應繳增值稅(進項稅額)”專欄記載。兩者屬于不同的會計科目，不能相互抵減。

　　同意的觀點：合肥市稅務局、安徽省稅務局

　　(1)標題進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知(原文鏈接：http://anhui.chinatax.gov.cn/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86411&sysid=23)

　　內容您好，根據辦件編號JZXX20210301276房地產進項留抵稅額是否可以抵減增值稅預交稅款欠稅內容尊敬的領導!我公司為房地產開發企業，目前開發的項目暫未交付業主，按實收款申報增值稅預交稅款，因公司資金周轉困難，難以按時繳納稅款，請問我司是否按照《國家稅務總局關于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》(國稅發[2004]112號)規定，用進項留抵稅額抵減增值稅預交稅款欠稅。請問領導具體通過進項留抵退稅抵減增值稅預交稅款欠稅在稅務系統如何操作?

　　辦件編號JZXX20210601303提交時間2021-06-24 09:05

　　處理情況

　　處理狀態處理完畢

　　答復內容：根據《國家稅務總局關于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》(國稅發〔2004〕112號)：“一、對納稅人因銷項稅額小于進項稅額而產生期末留抵稅額的，應以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。……三、為了滿足納稅人用留抵稅額抵減增值稅欠稅的需要，將《增值稅一般納稅人納稅申報辦法》(國稅發〔2003〕53號)《增值稅納稅申報表》(主表)相關欄次的填報口徑作如下調整：(一)第13項‘上期留抵稅額’欄數據，為納稅人前一申報期的‘期末留抵稅額’減去抵減欠稅額后的余額數，該數據應與‘應交稅金——應交增值稅’明細科目借方月初余額一致。(二)第25項‘期初未繳稅額(多繳為負數)’欄數據，為納稅人前一申報期的“期末未繳稅額(多繳為負數)”減去抵減欠稅額后的余額數。”您可參考上述規定。具體情況，建議與主管稅務機關核實。若您對此仍有疑問，請聯系12366納稅服務熱線或主管稅務機關。

　　答復機構國家稅務總局合肥市稅務局答復時間2021-06-24 10:48

　　(2)標題房地產進項留抵稅額是否可以抵減增值稅預交稅款欠稅內容(原文鏈接：http://anhui.chinatax.gov.cn/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86219&sysid=23)

　　尊敬的領導!我公司為房地產開發企業，目前開發的項目暫未交付業主，按實收款申報增值稅預交稅款，因公司資金周轉困難，難以按時繳納稅款，請問我司是否按照《國家稅務總局關于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》(國稅發[2004]112號)規定，用進項留抵稅額抵減增值稅預交稅款欠稅。

　　辦件編號JZXX20210301276

　　提交時間2021-03-22 16:05

　　處理情況處理狀態處理完畢

　　答復內容：

　　根據《關于增值稅一般納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅問題的通知》的規定，期末留抵稅額可以抵減增值稅欠稅。

　　答復機構貨物和勞務稅處答復時間2021-03-26 08:52

　　當然，方法二的操作無論同意還是不同意，都屬于不得已而為之的不正常做法。既然房地產企業預收款是預繳增值稅，如果預繳多了就應該給予退稅。我們既要納稅人依法納稅，也不能因為征管制度性缺陷而征過頭稅。因此，我們期待對于房地產行業增值稅預繳退稅問題能夠盡快出臺辦法明確。