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黨的十八屆三中全會《關于全面深化改革若干重大問題的決定》首次提出稅收法定原則，由此改變了部門暫行規定征稅的慣例，房地產稅立法也被提上議事日程。盡管適時在保有環節對居民住房開征房地產稅已確定無疑，但開征房地產稅的法理依據、實施的難點及可行的方案仍需廣泛討論和嚴謹論證。

以往的房產稅的課稅對象僅限于城鎮經營性物業，而未來的房地產稅可能涉及所有的房產，要使其在調節財富分配、促進社會公平上發揮更大的作用，有許多需澄清的問題，在制度設計上也面臨諸多難點與挑戰。因此，建議在房地產稅的推進上需充分考量改革的相關性、整體性和系統性，以減少社會矛盾，并采取審慎漸進實施的方式。第一，積極推進房地產稅立法。第二，構建房地產稅的基本框架。鑒于房地產稅的主要目的是調節財富分配，促進社會公平，就應堅持“寬稅基、簡稅種、低稅率和嚴征管”的原則，來設計房地產稅的基本框架。第三，完善房地產稅基礎設施建設。適時推進房地產稅除立法外還有許多基礎設施建設有待完善：一是健全房地產登記制度。二是健全房地產評估體系。三是建立信息披露和糾紛調解機制。切實保護納稅人合法權益。

第一，土地公有制是否能成為開征房地產稅的障礙？

房地產稅作為一種財產稅是以所有人的財產和財產收益為課稅對象。中國實行土地公有制與房產私有制，將房地合二為一開征房地產稅由此引發“不是我財，不納稅”之聲不絕于耳。那么開征房地產稅是否具有合理性和正當性？

按照產權理論，所有權是由占有權、使用權、收益權和處置權等一系列權利組成和可分解的“權利束”，在上述權利之下還可根據社會的需要進一步細分出土地的抵押權（以地設債）、空間權和他物權等。依據我國《物權法》第一百三十五條“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有權、使用權和收益的權利”，人們購買了房產就擁有了與房產相連的建設用地占有權、使用權和收益權；依據《物權法》第一百八十條“債務人有權處分的下列財產可以抵押：建筑物和其他土地附著物”和第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押”，人們購房產就有了由房產所有權和土地使用權構成的財產，以兩權為抵押就可獲得銀行信貸，享有由此派生出的抵押權。

進一步從經濟和物理特征上講，房子是土地的附著物，其價值主要取決于土地的稀缺性、供給彈性、空間位置、周邊環境和基礎設施等，而房子本身價值是會隨著歲月的流失不斷出現折損或滅失的。房產與地產價值的相關性使得房產所有人無論是自住、出售或出租，都可從土地增值中獲得資產增值收益。在這種制度安排下，盡管房產所有人沒有土地所有權，卻享有了所有權人應有的“占有、使用和收益”等多項權利，這些都是私人財產的基本特征。顯然，所有權的法定權威性并不是絕對的，即使法定土地國有所有權沒有改變，經濟活動中的實際產權已發生了重大變化，“各種反客為主”現象更是屢見不鮮。按照黨十八屆四中全會依法治國的決定，《物權法》“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”條款如可順利實施，相當于給予房產所有人永久的土地使用權，將進一步強化房地產私人財產的屬性，也是開征房地產稅的合理依據。

第二，土地出讓金與房地產稅是否存在重復征稅問題？

住房是人類的生活必需品，也是重大投資品。人們在購買住房的交易環節一次性支付了70年的土地出讓金，其金額之大占房價的50%左右，那么，在保有環節開征房地產稅是否有重復征稅之嫌？

其實，土地出讓金和房地產稅雖都是政府財政收入的組成部分，但兩者卻有著不同的內涵和屬性。

在現行的土地制度安排下，政府具有雙重身份：旣是土地所有者代表，也是國家公共事務公共資源的管理者。作為土地所有者代表，政府可行使所有者權利，向使用者索取地租性收入-—土地出讓金。從經濟學上講，這是土地使用者向所有者支付的租金，是國有土地所有權在經濟上的實現形式。從法律的角度，土地出讓金反映不是簡單的土地租賃關系，而是土地所有權與使用權人之間的用益物權關系。依據《憲法》土地使用權是一種用益物權，享有的占有、使用和收益權，而租賃權卻沒有上述權利，更不能隨意轉讓和處置承租的不動產。簡言之，土地出讓金體現的是不同經濟主體——所有者與使用者之間依法平等交換的經濟關系，屬于國民收入分配中的初次分配范疇。

同時，政府作為社會經濟的管理者，可行使公共管理的行政權力，依法開征房地產稅，以保障政府行使公共管理職能和增加公共品的供給，這旣包括對私人財產的保護，也包括通過稅收調節，弱化初次分配的不公，以維系社會的公正公平與和諧發展。與土地出讓金平等自由交換不同，房地產稅或征稅具有法定性、強制性和無償性，屬于政府運用稅收手段對國民收入二次分配范疇。