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一、增值稅稅額

《土地增值稅暫行條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。  

增值稅稅額=增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數(shù)  

二、增值額

《土地增值稅暫行條例》第四條：納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。  

增值額=銷售收入―扣除項目金額  

三、銷售收入

《土地增值稅暫行條例》第五條：納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。  

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。  

1、一般銷售收入  

《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條：條例所稱收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。  

2、非直接銷售收入及自用  

國稅發(fā)[2006]187號

(1)將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。  

按下列方法確認收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價計算;B、按當?shù)赝晖惙课萜骄N售價計算。  

(2)將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權未轉移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。  

四、扣除項目金額：  

《土地增值稅暫行條例》第六條：計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 

扣除項目金額=土地款+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+其他扣除項目  

(1)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：  

取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關費用。  

(2)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)：  

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。  

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。