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作為建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制中不可或缺的政策設(shè)計(jì)，多年來，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)卻始終徘徊不前。時(shí)值“十三五”規(guī)劃完成的最后階段，房地產(chǎn)稅再次成為下一個(gè)五年的稅改工作重點(diǎn)。

“稅制改革將是‘十三五’期間重點(diǎn)改革的一個(gè)方面。包括房地產(chǎn)稅改革的推出、消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)的變化以及個(gè)人所得稅改革?！薄笆濉眹?guó)家發(fā)展規(guī)劃專家委員會(huì)成員、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松稱。

早在今年8月初，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中。這也意味著，房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。

“目前，房地產(chǎn)稅的征收思路已經(jīng)基本明確，在這一基礎(chǔ)上，相關(guān)部門也已形成了初步草案，但征收的具體執(zhí)行方案還需調(diào)整。”10月16日，一位接近房地產(chǎn)稅制定工作的知情人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，但至于具體的征稅標(biāo)準(zhǔn)及何時(shí)開征目前仍沒有時(shí)間表。

 “此前，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)工作遲遲沒有公布進(jìn)展，主要是由于幾個(gè)參與部門對(duì)于征收的幾個(gè)基本要素難以統(tǒng)一意見。”上述知情人士透露，關(guān)于房地產(chǎn)稅具體征收的幾方意見爭(zhēng)論非常激烈。

按照中央對(duì)房地產(chǎn)稅有關(guān)工作的部署，房地產(chǎn)稅征收方案的擬定主要由財(cái)政部與住建部聯(lián)合負(fù)責(zé)，而在國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立后，房地產(chǎn)稅的征收方案也參 考了目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作在執(zhí)行中形成的意見。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅征收需走立法程序，因此全國(guó)人大也從前期方案制定階段，就開始介入房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工 作。

“時(shí)間表的問題現(xiàn)在很難講，按照相關(guān)部門向中央?yún)R報(bào)的進(jìn)度來看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以及房地產(chǎn)稅立法通過這兩項(xiàng)基礎(chǔ)工作大約會(huì)在2018-2020年完成，但就目前的推進(jìn)情況來看，預(yù)計(jì)這個(gè)時(shí)點(diǎn)還會(huì)再延后2-3年。”上述知情人士表示。

而在征收思路上，據(jù)記者了解，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過，在這一基礎(chǔ)思路確定之后，后續(xù)具體執(zhí)行層面的細(xì)節(jié)將更易解決。

東部某省一位財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士也向記者證實(shí)了這一說法，“按照征稅原則，在起征點(diǎn)的設(shè)置上，以面積計(jì)算起征點(diǎn)比按套數(shù)征收更容易計(jì)算，也更顯公平合 理?！蓖瑫r(shí)，按面積征收，對(duì)“免征”部分的計(jì)算也更加清晰，即個(gè)人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房，則可不繳納房地產(chǎn)稅。

此外，房地產(chǎn)稅種設(shè)立后，現(xiàn)有稅種也將進(jìn)行調(diào)整。此前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日曾表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

“按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅思路，無論是合并稅種，還是設(shè)置起征點(diǎn)，都需執(zhí)行分步走的試行方式。在合并稅種方面，初期仍需空轉(zhuǎn)，征收對(duì)象也將從小范圍入手，或從對(duì)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)性物業(yè)征收先行試點(diǎn)。而在面向住宅的房地產(chǎn)稅征收上，也將從少數(shù)城市試點(diǎn)后再逐步推開?！鄙鲜鰱|部某省財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

不過，業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)稅征收初期，即使是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍然有限。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此前，住建部及相關(guān)部門曾測(cè)算過房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在10%-15%為可接受區(qū)間，在這一基礎(chǔ)上如果在交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減免稅收，那么對(duì)于個(gè)人房屋價(jià)值而言，價(jià)格差異并不大。

“在我國(guó)目前所行稅制中，涉房稅費(fèi)種類較多，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平相對(duì)較重，因此，此次對(duì)房地產(chǎn)稅改革的總體要求則是總體稅負(fù)水平不變，這對(duì)房地產(chǎn)稅的全面鋪開也有利?！? 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康指出。

 “從地方政府的情況來看，由于房地產(chǎn)稅的征收成本相對(duì)較高，但收益卻不大，這從此前重慶與上海征收房產(chǎn)稅的效果就可看出，地方政府對(duì)于保有稅的征收積極性并不高?！鄙鲜鰱|部某省財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

此前華遠(yuǎn)地產(chǎn)（華遠(yuǎn)九都匯）前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾公開表示，試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶兩個(gè)城市并沒有獲益，重慶甚至有“虧本”之嫌。

中國(guó)社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮也曾公開判斷，重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)基本可以判斷為失敗，其主要依據(jù)就是房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩地房?jī)r(jià)的抑制作用并不明顯，也無法降低地方政府對(duì)土地出讓金的依賴。

為此，當(dāng)房地產(chǎn)稅被納入稅制改革要求快速推進(jìn)后，地方政府則表現(xiàn)出動(dòng)力不足的特點(diǎn)。

此前，財(cái)政部曾要求地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r提交針對(duì)征收房地產(chǎn)稅的建設(shè)性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點(diǎn)方案，其他多數(shù)地方都“按兵不動(dòng)”。

此外，由國(guó)土部負(fù)責(zé)推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直被認(rèn)為是“為開征房地產(chǎn)稅鋪路”的基礎(chǔ)性政策，而這項(xiàng)工作在目前的落地實(shí)施中也遇到了難以推進(jìn)的阻礙。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳思捷指出，房產(chǎn)稅改革方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。這項(xiàng)稅改工作牽涉眾多，只能慢慢推進(jìn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅的降房?jī)r(jià)作用曾被“妖魔化”，因此政府也需要在一定程度上糾正這一觀念。

此外，房地產(chǎn)稅在當(dāng)前以“穩(wěn)定住房消費(fèi)”為主的樓市調(diào)控基調(diào)下，也顯得難合時(shí)宜。

“房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)不可能落地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一年的調(diào)整，近期才相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)層面仍需要房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用，因此短期內(nèi)不可能出臺(tái)相關(guān)的制度變化。

此外，房地產(chǎn)稅牽涉到整個(gè)土地稅收，如果征收房地產(chǎn)稅，可能就要對(duì)比如土地出讓中的很多收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。而土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來源， 一般占地方財(cái)政收入的1/3，在個(gè)別地方甚至達(dá)一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。