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全面營(yíng)改增后，諸如房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)都產(chǎn)生了不同程度的增值稅倒掛現(xiàn)象，那么什么是“增值稅倒掛”現(xiàn)象，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因是什么，增值稅倒掛現(xiàn)象對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的影響是什么，如何解決增值稅倒掛的問題？

什么是“增值稅倒掛”現(xiàn)象？　　

我們都知道增值稅的銷項(xiàng)扣除可抵扣的進(jìn)項(xiàng)即為增值稅應(yīng)納稅額，所謂“倒掛”即進(jìn)項(xiàng)稅長(zhǎng)時(shí)間的大于銷項(xiàng)稅，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)跨過若干征期，但是沒有增值稅應(yīng)納稅額，甚至直至項(xiàng)目終結(jié)進(jìn)項(xiàng)稅留底額依然很大。

房產(chǎn)行業(yè)增值稅倒掛是怎么產(chǎn)生的？　　

增值稅系價(jià)外稅　　

營(yíng)改增之前，預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅系營(yíng)業(yè)稅，可以作為扣除項(xiàng)目在企業(yè)所得稅前扣除；營(yíng)改增之后，由于增值稅系價(jià)外稅，預(yù)繳的增值稅不能再企業(yè)所得稅前扣除，只有跟預(yù)繳的增值稅相關(guān)的附加稅費(fèi)才能在企業(yè)所得稅前扣除。　　

增值稅實(shí)行的是銷進(jìn)鏈條抵扣，余額納稅，即征期內(nèi)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅大于可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅才會(huì)產(chǎn)生納稅義務(wù)；而房產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期是很長(zhǎng)的，通常從初始開發(fā)到取得第一筆應(yīng)收可能需要幾年的時(shí)間；營(yíng)改增之后，在房產(chǎn)項(xiàng)目初期的開發(fā)階段產(chǎn)生營(yíng)收之前的期間內(nèi)只有進(jìn)項(xiàng)稅產(chǎn)生，沒有銷項(xiàng)稅，增值稅可抵扣額逐漸增大。　

增值稅倒掛現(xiàn)象對(duì)房產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生什么影響？　　

增值稅倒掛現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流的平衡產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目開發(fā)初期，由于尚未產(chǎn)生營(yíng)收，企業(yè)要在進(jìn)項(xiàng)稅上墊付一部分資金，當(dāng)然隨著項(xiàng)目銷量的增加銷項(xiàng)稅逐漸增大，資金占用的影響會(huì)逐漸減弱并消失，即增值稅倒掛現(xiàn)象消失；但是隨著營(yíng)收的增加，增值稅應(yīng)納稅額隨之產(chǎn)生，因稅額產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出再次出現(xiàn)。

如何解決增值稅倒掛的問題？

由于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在項(xiàng)目投資的初期，房款產(chǎn)生之前，想要解決這個(gè)問題是比較困難的；想要降低增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的資金占用額，可能簡(jiǎn)單的推遲進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得時(shí)間是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，首先施工方不可能一直墊付資金直至房產(chǎn)項(xiàng)目開始有收入；其次支出的成本費(fèi)用要及時(shí)取得發(fā)票，否則會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如施工企業(yè)倒閉、跑路等現(xiàn)象，發(fā)票無從取得，成本支出沒有發(fā)票將影響土增稅、企業(yè)所得稅前扣除，導(dǎo)致稅收的增加，給企業(yè)造成不必要的損失。　　

因此如何合理的規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)，及時(shí)取得收入，成為解決增值稅倒掛現(xiàn)象的關(guān)鍵。　　

綜上，在一般情況下（特殊情況下項(xiàng)目虧損），只有在房產(chǎn)項(xiàng)目的初期會(huì)出現(xiàn)增值稅倒掛現(xiàn)象，需要財(cái)務(wù)人員盡可能的平衡現(xiàn)金流；合理規(guī)劃并運(yùn)作項(xiàng)目開發(fā)，降低倒掛現(xiàn)象的資金占用額及時(shí)間。